HAK
TANGGUNGAN ATAS TANAH
Setelah menunggu
selama 34 tahun sejak UUPA no, 5 tahun 1960 tentang peraturan pokok
agraria menjanjikan adanya undang-undang tentang hak tanggungan ,
padatanggal 9 april 1996, lahirlah UU No 4 tahun 1996 tentng hak tanggungan
atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Kehadiran lembaga
hak tanggungan ini dimaksudkan sebagai pengganti dari hipotek sebagaiman yang
diatur dalam KUHPERDATA buku ke 3 sepanjang mengenai tanah dan credietverband
yang diatur dalam staasblad 1908-542 sebagaiman telh diubah dgn sttatsblad
1937-190 yang berasarkan pasal 51 UUPA no 5 tahun1960 masih diberalkuakn
sementara sampai dengan terbentuknya undang-undang hak tanggungan tsb.
Defini hak tanggungan
Dalam pasal 1 ayat 1
UUHT dinyatkan hak tanggungan adalah hak jaminan yang di di bebankan padaa hak
atas tanah sebagaiman dimaksud dlam UUPA , brikut atau tidak berikut
benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunas
utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor
tertentu terhadap kerditor-kreditor lain.
Unsur-unsur pokok dari
hak tanggungan, sebagai berikut :
1. Hak tanggungan adalah hak jaminan untuk
melunasi utang
2. Objek hak tangungan adalah hak atas tanah
sesuai UUPA
3. Hak tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya
saja, tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu
kesatuan dengan tanah.
4. Utang yang dijaminkan adalah suatu utang
tertentu
5. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepda
kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.
ASAS-ASA HAK
TANGGUNGAN
Tujuan mempelajari
asas hak tanggungan adalah untuk membedakan nya dengan hak-hak
tanggungan yang telah ada sebelum terbitnya UU hak tanggungan yang baru inin,
termasuk hipotek yang ada sebelumnya. Untuk lebih jelanya, asas-asas tersebut
akan diuraiakn sebagai berikut.
1. Hak tanggungan memberi kedudukan hak yang
diutamakan
Mencermati hak
tanggungan yang terdapat padapasal 1 UU No 4 tahun 1996, dapat disimpulkan
bahwa hak tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakn kepda kreditor
tertentu terhadap kreitor-kreditor lain.
Menelaah dengan seksam
terhadap kalimat “ kedudukan yang diutamakn kepada kreditor tertentu sperti
kreditor lain” tidak dijumpai dalam ketntuan pasal 1 maupun
penjelasannya, namun kalimat kalimat tersebut dapat diketemuakn dalam penjelan
umum undng-undang hak tanggungan dinytakan bahwa” jika debitur cedera janji,
kreditur pemegang hak tanggungan berhak menjual melalui pelelngan umum tanah
yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undngan yang
bersangkutan dengan hak mendahulu daripada kreditor-kreditor lain. Kedudukan
diutamakn tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang
negara menurut ketentuan hukum yang berlaku.”
Selain dari penjelsan
umum UUHT ditemuakn pengertian mengenai kalimat kedudukan yang
diutamakn terhadap kreditor lain, juga dapa ditemukan dalam pasal 20 ayat 1
UUHT dasar hukumnya UU no 9 tahun 1994 tentang perubahn UU no 6 tahun1983
tentang ketentuan umum dan tata cara perpajakan.
2. Hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi
Hak tanggungan
memiliki sifat yang tidak dapat dibagi-bagi’ hal ini sesuai ketentuan pasal 2
UU No 4 tahun 1996, dinyatakn bahwa ;
“ hak tanggungan
mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan dalm akta
pemberian hak tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2). Apabila hak
tanggungan dibebankan pada beberapa hak ats tanah, dpat diperjanjikan dalam
akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan, bahwa pelunasan utang yang
dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai
masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari objek hak tanggungan,
yang akan dibebaskan dari hak tanggungan tersebut, sehingga kemudian hak
tanggungan itu hanya memberi sisa objek hak tanggungan untuk menjamin sisa
utang yang belum dilunasi.
3. Hak tanggungan hanya dibeban kan pada hak atas
tanah yang telah ada
Secara yuridis formal
asas yang menyatakan bahwa hak tanggungn hanya dibebankan pada hak atas tanah ,
ada diatur dalam pasal 8 ayat 2 dinyatakn bahwa kewenangan untuk melakukan
perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan harus ada pada pemberi hak
tanggungan pada saat pendaftaran hak tanggungan.
4. Hak tanggungan dapat dibebankan selain atas
tanahnya juga benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut
Dalam kenyataanya hak
tanggungan dapat dibebankan bukan saj pada tanahnya, tetapi juga segala benda
yang mempunyai keterkaitan dengan tanah tersebut. Hal ini sesuai
dengan ketentuan pasal 4 ayat 4 UUNo 4 tahun 1996
5. Hak tanggungan dapat dibebankan juga atas
benda benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari
Ternyata dalam pasal 4
ayat 4 memungkinkan hak tanggungan dapat dibebankan pula atas benda-benda yang
berkaitan dengan tanah tersebut, sekalipun benda-benda tersebut
belum ada, tetapi baru akan ada dikemudian hari. Lebih jauh St. Remy sjahdeini
mengatakan bahwa dalam pengertian “ yang baru akan ada” ialah benda-benda yang
pada saat hak tanggungan dibebankan belum ada sebagai bagian dari tanah( hak
atas tanah) yang dibebani hak tanggungan tersebut. Misalnya karna
benda-benda tersebut baru ditanam atu baru dibangun kemudian setelah hak
tanggungan itu dibebankan atas tanah tersebut.
6. Perjanjian hak tanggungan adalah perjnjian
accessoir
Perjanjian hak
tanggungan bukanlah merupakan perjanjian yang berdiri sendiri tetpi mengikuti
perjanjian yang terjadi sebelumnya yang disebut perjanjain induk. Perjanjian
induk terdapat pada hak tanggungan adalah perjanjian utang-piutang yang
menimbulkan utang yang dijamin. Perjanjian yang mengikuti perjanjian induk ini
dalam terminilogi hukum belanda disebut perjanjian accessoir. Penjelasan
mengenai accessoir dijelaskan dalam poin 8 penjelsan UU
no 4 tahun 1996 dan pasal 10 ayat 1 UU no 4 taun 1996.
7. Hak tanggungan dapat dijadiakn jaminan untuk
utang yang akan ada
Salah satu
keistimewaan dari hak tanggungan adalah diperbolehkannya menjaminkan utang yang
akan ada. Hal ini sesuia dengan ketentuan pasal 3 ayat 1 UNDANG-UNDANG HAK
TANGGUNGAN.
8. Hak tanggungan dapat menjamin lebih dari satu
utang
Kelebihan dari hak
tanggungan adalah berlakunya asas bahwa hak tanggungan dapat menjamin lebih
dari satu utang. Hal ini sesuain dengan ketentuan dalam pasal 3 ayat 2,
dinyatakan bahwa;
“ hak tanggungan dapat
diberiakan untuk suatu utang yang berasal dari dari satu hubungan
hukum atau untuk satu utang atau lebih yang bersal dari bebrapa hubungan
hukum”.
9. Hak tanggungan mengikuti objeknya dalam tangan
siapa pun objek hak tanggungan itu berada
Asas hak tanggungan
memiliki berbagai kelebihan karena undng-undang memberiakn
perioritas terhadap pemegang hak tanggungan dibandingan dengan
pemegang hak-hak lainnya. Salah satu asas selain asas yang telah diuraikan di
atas adalah asas hak tanggungan mengikuti objek dimanapun objek itu berada. Hal
ini sesuai dengan ketentuan pasal 7 UU no 4 tahun 1996 dinyatakan bahwa hak tanggungan
tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada.
10. Di atas hak tanggungan tidak dapat
diletakkan sita oleh peradilan
Alasan kehadiran asas
hak tanggungan tidak dapat diletakkan sita oleh peradilan merupakan respons
terhadap seringnya peradilan meletakkan sita terhadap hak atas tanah yang
diatasnya diletakkan hipotek.
11. Hak tanggungan hanya dapat dibebankan atas
tanah tertentu
Asas yang berlaku
terhadap hak tanggungan yang hanya dapat dibebankan hanya untuk ata tanah tertentu,
diilhami oleh asa yang juga berlaku didalam hipotek yaitu pasal 1174
KUHPERDATA. Sementara itu asa ini diatur dalam pasal 8 dan 11 huruf c UU no 4
tahun 1996 dan penjelasannya dalam pasal 8 ayat 2.
12. Hak tanggungan waji didaftarkan
Dalam kaitannya dengan
asa hak tanggungan wajib didaftarkan , hal ini sesui dengan ketentuan pasal 13
UU No 4 tahun 1996
13. Hak tanggungan dapat diberikan dengan disertai
janji-janji tertentu
Asas hak tanggungan
ini diatur dalam pasal 11 ayat 2 UU No 4 tahun 1996, menurut St Remy Sjahdeini
janji-janji yang di sebutakn dalam pasal tersebut besifat fakulatif dan
limitatif , bersifat fakulatif karena janji-janji itu boleh dicantumkan atau
tidak dicantumakan, baik seluruhnya maupun sebagiannya. Besifat tidak liniatif
karen dapat diperjanjikan janji-jani lain, selin dari janji-jani yang telah
disebutkan dalam pasal 11 ayat 2.
14. Hak tanggungan tidak boleh diperjanjiakn untuk
dimiliki sendiri oleh pemegang hak tanggungan apabila cedera janji
Asas ini sebenarnya
beralasan dari asas yang tercantum dalam hipotek sesuai dengan pasal 1178 KUH
PERDATA, yang janji demikian tersebut disebut Vervalbeding. Asas ini juga
diatur dalam pasal 12 UU No 4 tahun1996 dinyatakan bahwa, janji yang memberikan
kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk memiliki objek hak tanggungan
apa bila debitur cedera janji, batal demi hukum.
15. Pelaksanaan eksekusi hak tanggungan mudah dan
pasti
Pencantuman asa hak
tanggungan ini berkaitan dengan mencegah terjadinya cedera janji yang dilakuakn
pemegang hak tanggungan. Oleh karena itu, apabila terjadi cedera janji ,
pemegang hak tanggungan pertama mendapatakn preoritas pertama menjual objek hak
tanggungan. Hal ini sesuai dengan ketentuan pasal 6 UUHT, dengan mengacu pada
pasal tersebut apa bial debitur cedera janji maka dapat dimintakan pelaksaan
eksekusi.
Sertifikat hak
tanggungan yang merupakan tanda bukti adanya hak tanggungan yang diberikan oleh
kantor pertahanan dan yang memuat irah-irah dengan kata-kata” DEMI KEADILAN
BERDASARKAN KETUHAN YANG MHA ESA” , mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama
dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
SURAT KUASA
MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN
Penentu pembebenan hak
tanggungan harus dilakukan dengan perantara kuasa yang akta autentik,
sebagaiman penjabaran yang sebelumnya terdapat dalam pasal 1171 KUH Perdata
ayat 2 yang pada prinsipnya untuk memasang hipotek harus dibuat dengan akta
autentik. Yang dimaksud dengan akta autentik adalah akta yang dibuat oleh
notaris. Sementara itu, khusus surat kuasa pembebanan hak tanggugan
diatur dalam pasal 15 ayat 1 dinyatakn bahwa:
“surat kuasa
pembebanan hak tanggungan wajib dibuat dengan akta notaris ata akta PPAT dan
memenuhi persyaratan sebgai berikut ;
a. Tideak memuat kuasa untuk melakuakn perbuatn
hukum lain daripada membebankan hak tanggungan
b. Tidak memuat hak subsitusi.
c. Mencantumkan secara jelas objek hak
tanggungan, jumlah utang dengan nama serta identitas kreditornya, nama dan
identitas debitor apa bila debitor bukan pemberi hak tanggungan.”
PERINGATAN HAK
TANGGUNGAN
Hak tanggungan
memeliki eringatan sesuai dengan waktu pendaftarannya. Hak tanggungan tersebut
didaftar di kantor pertanahan. Hal ini sesuai dengan ketentuan pasal 5 UUHT no 4
tahun 1996 dinyatakan bahwa:
“ suatu objek
tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu hak tanggungan guna menjamin
pelunasan lebih dari satu utang. Apabila suatu objek hak tanggungan
dibebani dengn lebih dari satu hak tanggungan, peringatan
masing-masing hak tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftaranya pada
kantor pertahanan. Peringatan hak tanggungan yang didaftarkan pada tanggal yang
sama ditentukan menurut tanggal pembuatan akta pemberian hak tanggungan yang
bersangkutan ( pasal 1 2 dan 3 ).
BERAHLIHNYA HAK
TANGGUNGAN
Hal ini sesuai dengan
pasal 16 UUHT no 4 tahun 1996 dinyatakan sebagai berikut:
Ayat 1: jika piutang
yang dijamin dengan hak tanggungan beralih karena cessie ,subrogasi, pewarisan,
atau sebab-sebab lain, hak tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada
kreditor yang baru.
Ayat 2: berahlinya hak
tanggungan wajib didaftarkan oleh kreditor yang baru kepada kantor
pertanagihan.
Ayat 3: pendaftaran
berahlinya hak tanggungan dilakuakn oleh kantor pertanahan dengn mencatatnya
pada buku tanah hak tangggungan dan buku tanah atas tanah yang menjadi objek
hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak tanggungan
dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
Ayat 4: tanggal
pencatatn pada buku tanah adalh tanggal hari ke 7 setelh diterimanya secara
lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran beralihnya hak tanggungan
dan jika hari ketujuh itu jatuh tempo pada hari libur, catatan itu diberi
bertanggal hari kerja berikutnya.
Ayat 5: berahlihnya
hak tanggungan mulai berlaku bagi pihak ketiga pada hari tanggal pencatatan.
PEMBERIAN,
PENDAFTARAN, DAN PENCORETAN HAK TANGGUNGAN
1. Tata cara pemberian dan pendaftaran hak
tanggungan
Tata cara pemberian
dan pendaftaran hak tanggungan, diatur dalam pasal 17 UUHT no 4 tahun1996
dinyatakan bahwa:
“ bentuk dan isi akta
pemberian hak tanggungan, bentuk dan isi buku tanah hak yang berkaitan dengan
cara pemberian dan pendaftarn hak tanggungan ditetapkan dan diselenggarakan
berdasarkan peraturan pemerintah sebagaimana dimaksud dalam pasal 19
Undang-undang no 5 tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok-pkok agraria”.
Tatacara ini diatur
dalam pasal 10 UUHT N0 4 tahun 1996 yakni
1. Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan
janji untukmemberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu,
yangdituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari
perjanjianutang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang
menimbulkan utangtersebut.
2. Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan
pembuatan AktaPemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan
perundang-undanganyang berlaku.
3. Apabila obyek Hak Tanggungan berupa hak atas
tanah yangberasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkanakan
tetapi pendaftarannya belum dilakukan, pemberian Hak Tanggungan
dilakukanbersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang
bersangkutan.
2. Tata cara pendaftaran hak tanggungan
Diatur dalam pasal 13
ayat 1 mengenai pemberian hak tanggungan yaitu wajib didaftarkan pada kantor
pertanahan.kemudian dipasal 11 dijelaskan bagaimana caranya pendaftaran hak
tanggungan itu dilakukan.
Menurut St Remy
Sjahdeini tata cara pelaksanaan adalah sebagai berikut.
a. Setelah penadatanganan akta pemberian hak
tanggungan yang dibuat oleh PPAT dilakukan oleh para pihak, PPAT mengirimkan
akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan
oleh kantor pertanahan. Pengiriman tersebut wajib dilakukan oleh PPAT yang bersangkutan
selambat-lambatnya 7 hari kerja setelah penadatanganan akta pemberian hak
tanggungan.
b. Pendaftaran hak tanggungan dilakukan oleh
kantor pertanahan dengan membuatkan buku tanah hak tanggungan dan mencatatnya
dalam buku tanah hak ats tanah yang menjadi objek hak tanggungan serta menyalin
catatan tersebut pada serifikat hak ats tanah yang bersangkutan.
c. Tanggal buku tanah hak tanggungan adalh
tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang
diperlukan bagi pendaftaranya dan jika hari ketujuh jatuh pada hari libur, buku
tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.
3. Tatacara pencoretan hak tanggungan
Suatu hak tanggungan
dapat dilakukan pencoretan pabila tanah yang dijadikan objek hak tanggungan
telah dihapus. Namun demikian, dalam kaitannya dengan pencoretan hak
tanggungan, hal ini sesuai dengn pasal 22 ayat 1 UUHT. Dan sebelum dilakukan
pencoretan harus didahului dengan mengajukan permohonan oleh para pihak kepada
kantor pertanahan, yang diatur dalam pasal 22 ayat 4 UUHT. Berkaitan dengan
ketentuan pasal 22 ayat 4 bagaimana kalau pihak yang berkepentingan tidak mau
melakuakan pencoretan terhadap hak tanggungan, permasalahan ini diatur dalam
pasal 22 ayat 5,6 dan 7 UUHT No 4 tahun 1996.
HAPUSNYA HAK
TANGGUNGAN
Hak tanggungan akan
mengalami suatu prose berakhir, yang sam dengan hak-hak atas tanah yang
lainnyan. Ketentuan hapusnya hak tanggungan diatur dalam pasal 18 UUHTNo 4
tahun 1996 yang dinyatakan bahwa:
1. “ hak tanggungan hapus karena hal-hal sebagai
berikut:
a. Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak
tanggungan
b. Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak
tanggungan
c. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan
penetapan peringatan oleh ketua pengadilan negeri
d. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak
tanggungan
2. Hapusnya hak tanggungan karena dilepaskan oleh
pemegangnya dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai
dilepaskannya hak tanggungan tersebut oleh pemegang hak tanggungan kepada
pemberi hak tanggungan.
3. Hapusnya hak tanggungan karena pembersihan hak
tanggungan berdasarkan penetapan peringat oleh ketua pengadilan negeri terjadi
karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebankan hak tanggungan
tersebut agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban hak
tanggungan.
4. Hapusnya hak tanggungan karena hapusnya hak
atas tanah yang dibebani hak tanggungan tidak menyebabkan hapusnya hutang yang
dijamin.
HARTA KEPAILITAN DAN
EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN
Suatu masalah yang
sering kali timbul adalah posis pemegang hak tanggungan akibat pemberi hak
tanggungan mengalami pailit. Masalah ini telah diatur dalam pasal 21 UUHT yang
menyatakan bahwa apabila pemberi hak tanggungan dinyatakan pailit, pemegang hak
tnggungan tetap berwenang melakukan segala hak yang diperbolehkannya menurut
ketentuan undang-undang ini.
Daftar pustaka
Supriadi, S.H.,
M.Hum.(2010). Hukum Agraria. Jakarta : Sinar Grafika.
Posting Komentar